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小产权房何去何从
时间: 2022-05-24

  十八届三中全会作出的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这一创新性说法,被不少人理解为小产权房即将转正的信号。

  小产权房能否“转正”?20日,中央农村工作领导小组副组长陈锡文解读三中全会《决定》时表示,建立城乡统一的建设用地市场前提是对用途管制。而小产权房不合法的根本原因,是其不符合土地利用规划,违反了土地用途管制。这意味着,即便改变集体土地性质,小产权房也无法合法化。[详细]

  严格来讲,小产权房并非法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

  乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  目前,市场上存在三种类型的小产权房:第一类:占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。第二类:在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类:在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。

  由于经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房因此应运而生。

  归根到底,小产权房问题的产生,是我国城乡二元土地制度形成的。解决这个问题,也要从根源上作出转变。

  农村的集体建设用地(包括宅基地,如果继续实行集体所有的话),应该和城市的国有建设用地具有同样的权利,并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地,虽然是国有,但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让,而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押,又不能继承转让,城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人,而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民,这既违反了同地、同权、同价的原则,又限制了居民迁徙定居的自由。

  进行城乡土地市场体系建设,关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益,“同权”是根本。同为建设用地,已经不存在土地转用问题,应当具有平等的产权,实行“同地、同权、同价”。

  十八届三中全会对农村土地制度改革已经明确了“同权同价”的原则,找准了小产权房问题的死结,为具体细则的出台指明了方向。

  解决小产权房问题,绝非发布一道政令那么简单,最大的障碍,其实是法律。

  《宪法》规定,土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》,宅基地属于农村集体经济组织所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、买卖或变相买卖。

  “如果小产权房转正,就必须要修改法律,否则转正的行为就是违法的。” 北京市房协秘书长陈志说,从《决定》体现的精神看,依法治国是一个很明确的原则。因此即便小产权房转正,也必须是在修法之后。

  在实际操作过程中,小产权房的转正还会面临很多具体问题。“如果转正,那之前买卖小产权房的行为如何界定和处罚?这肯定是违法行为,如果简单的转正,就等于承认了之前的违法行为。”陈志说。此外,他认为,“小产权房”如果转正,那势必还要采取补交土地收益等方式补交一定的价款,那么补交的金额标准多少,时限界定在哪里?这些都需要明确。

  社科院农村发展研究所研究员英认为,如果按照字面的范围,农村经营性建设用地实际上规模很小,就算全部入市,也不会对目前的土地市场造成冲击。但是,英认为,现在的规划和用途管制有很多问题。我国现在虽然出台城乡规划法,但乡村规划仍非常随意,如果不修改规划法,那么农村可能就按照自己的利益,随意修改规划,使得几十万行政村都可以入市。

  英认为,这是改革大势所趋,虽然原来不合法,但是改革的大势所趋之下,让原来一些不合法的事情变得合法,也是一种和解,“无非是一部分农民得到一些利益。123tu全年图库改革不应只计较这个。”

  但是,反对的声音也同时存在。经济学家华生认为,小产权房不符合法治国家的精神,并不看好小产权房转正,如果小产权房转正那就是在鼓励违法,让人产生法不责众的错觉。

  华生在其博客中写道,能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民,而是城中村和城郊的原住民。在用途和规划管制下,规划就是钱,原住民的土地无权自由流转入市获益,否则,既破坏了社会公正,也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。

  由于三中全会的决定只是指明了改革的方向性,下一步的落实还要看对应部门和地方的具体政策措施,这中间的时间差可长可短,难以预料。不过,值得我们注意的是,深圳作为改革开放后兴起的城市,小产权房的问题就尤为突出。截至2011年底,深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋,建筑面积达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。而深圳也进行了一系列的探索,2011年,深圳市制订了两步走的改革措施:先确权再改造。如何确权?深圳的做法是原农村土地“依现状、依改造”进行确权;在“房地合一”体系内,探索房地权利分离条件下的管理制度,探索土地权益书、作价入股等补偿模式……深圳模式只是改革的一个样本,我们只有着力推进创新驱动,才能推动我国经济的持续平稳健康运行。

  小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。

  乡政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

  2012年2月,国土部发言人表示2012年试点清理小产权房。对于目前充斥市场的“转正”猜想带来的短期“小产权热”,能否真正“转正”,各地肯定要遵循国家立法和相关政策。

  十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(简称《决定》)提出,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。[本网综合]

  在普通商品住宅价格已经高不可攀的今天,小产权房因成本和价格较为低廉而受到饱受大城市高房价折磨的白领一族欢迎。但如果从国家法条上来说,却让人高兴不起来,因为无论是购买还是建设小产权房,都是违反《土地管理法》的,但现实情况是,小产权房又非常普遍,如何妥善对待和处理小产权房问题,成为社会各界关注的焦点,也成为各级政府亟待解决的一个难题。

  为什么任志强会对小产权房的问题这么敏感,反应强烈,甚至用“犯罪合法化,想都别想”等激烈词语,来回应公众对小产权房转正的期待,究其根本原因,还是因为小产权房第一是不合法,第二是确实动了地方政府和地产商的“奶酪”。

  因为《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》,宅基地属于农村集体经济组织所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、买卖或变相买卖。所以小产权房从法律规定上来说,是违法建筑,而且从建筑质量以及建筑安全上来说,它也有很大的隐患,确实不能将其合法转正。

  此外,因为我们国家的土地一级市场一直是在政府手中,地方政府通过低价征收农村集体所有土地,再通过“招拍挂”等方式,高价转让给房地产开发商,从中获取大量高额垄断利益,土地用途转变增值的土地收益分配中, 政府大约得60% ~ 70%, 拥有集体土地所有权的村一级集体经济组织得25%-30%, 农民只得5%-10% 。正是因为土地收益分配的巨大不均,所以农民得到的利益太少,也就有了将土地卖给开发商用作小产权房的动力,有买,有卖,当市场双方的供需都匹配的时候,合不合法就被放在一边了,所谓法不责众,大家都是抱着这样的心态来买小产权房,小产权也就渐成气候。

  部分农村集体土地进入市场参与流转,与历史形成的小产权房“转正”是两回事。新的土地资源的增加,可以用于商品房的开发,并不等于原来的小产权房一定由“小”变“大”。原来的小产权房到底能否转正?什么时候转正?涉及到一系列复杂的利益评估和政策配套设计,甚至法律修订。如果集体土地流转新政出台之后,合法出让的集体土地上兴建的都是商品房,则意味着“小产权房”的概念退出历史舞台。再在非法地块上兴建所谓的“小产权房”,是不是明显违法?改革就是在趋向社会公平方向上的利益的平衡和再分配。历史上形成的小产权房,未来如果能转正的话,也必然需要对哪些可以转正,哪些不能转正,哪些必须拆掉的界定政策。而且显然,既然如此复杂,即使能转正,也不会那么快。

  要妥善解决小产权房问题,就必须突破现有的法律限制,探索出一条既尊重历史与法律,更要兼顾未来发展趋势的道路。虽然从法律角度看,小产权房的合法性与法律规定相抵触,但其存在所包含的历史沿革与经济合理性是毋庸置疑的。这也是政府对小产权房采取宽容态度的主要原因。至于为小部分人违规的小产权房正名,虽然会产生一些负面影响,消耗社会公正成本,但它能消除更大范围的不公平,提高了全社会的整体效益,具有典型的帕累托改善效应。

  就当前情况看,小产权房合法化的可能性微乎其微。小产权房本质的要害在于:它并不是什么违法与否的问题,而是这个法是否适用于现实,是否合乎公正,是否维护人的权利和尊严。法当然不是拿来违的,但如果违法的人多了,出问题的未必全然在人,而很可能在法。许多纠结的解决并不是因为法不责众,而是“法被众责”以致不得不调整。

  华远地产董事长任志强19日又出惊人之语:小产权房绝无转正入市可能,“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样”。他还类比说,你今天强奸了,明天就合法了?任大炮这一炮又惊动全国。但财大气粗的他不太清楚人们为什么要买小产权房,他拿强奸做类比更是乱来。法律都是在发展中不断健全和完善的,比如《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》已被废除,比如十八届三中全会公报宣布废除劳动教养制度等。任先生到底怕的是啥呢?小产权房转正之日,就是中国的实际房产面积真实之时,就会在房价上有了新的竞争因素。任先生怕的,恐怕就是这些了。

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